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孫宏斌:房地產占資源太多 現在經濟壓力大還會放松?

來源: 南方日報網絡版     時間: 2019-11-14 19:36:26
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孫宏斌:房地產占資源太多 現在經濟壓力大還會放松?

【 】【 】【原】【標】【題】【:】【孫】【宏】【斌】【:】【房】【地】【產】【占】【資】【源】【太】【多】【,】【現】【在】【經】【濟】【壓】【力】【大】【,】【還】【會】【放】【松】【?】NO【!】

【 】【 】【“】【當】2008【年】【全】【球】【金】【融】【!俊緡[】【萬】【馬】【齊】【喑】【,】【不】【動】【產】【年】【會】【力】【邀】【多】【位】【政】【府】【人】【士】【、】【房】【企】【領】【袖】【在】【地】【產】【嚴】【冬】【中】【激】【辯】【,】【探】【究】【‘】【從】【冬】【天】【到】【春】【天】【’】【的】【新】【路】【徑】【!俊尽薄

【 】【 】【“】【當】2013【年】【調】【控】【聲】【聲】【入】【耳】【,】【地】【價】【攀】【升】【、】【樓】【市】【硝】【煙】【四】【起】【,】【不】【動】【產】【年】【會】【問】【路】【‘】【白】【銀】【時】【代】【下】【的】【黃】【金】【策】【略】【’】【,】【重】【塑】【中】【國】【房】【地】【產】【競】【爭】【力】【!俊尽薄

【 】【 】【“】【當】2017【年】【‘】【房】【住】【不】【炒】【’】【定】【調】【,】【中】【國】【房】【地】【產】【步】【入】【嶄】【新】【時】【代】【,】【不】【動】【產】【年】【會】【聚】【焦】【新】【形】【勢】【下】【的】【轉】【型】【挑】【戰】【,】【未】【雨】【綢】【繆】【尋】【機】【遇】【!俊尽薄

【 】【 】【如】【今】【,】【已】【進】【入】2019【年】【末】【!俊景础俊井敗俊厩啊俊具f】【增】【速】【度】【,】【頭】【部】【房】【企】【大】【鱷】【們】【又】【將】【創】【造】【銷】【售】【規】【!俊拘隆俊炯o】【錄】【,】【但】【房】【地】【產】【過】【多】【占】【用】【社】【會】【信】【貸】【資】【源】【已】【遭】【監】【管】【層】【痛】【批】【,】【且】【融】【資】【受】【限】【力】【度】【之】【大】【前】【所】【未】【有】【!俊井敗俊厩啊俊,】【房】【企】【可】【謂】【遇】【到】【了】【中】【國】【樓】【市】【前】【所】【未】【有】【的】【大】【變】【局】【!

【 】【 】11【月】5【日】【,】【“】【中】【國】【不】【動】【產】【金】【融】【年】【會】【·】2019【”】【在】【北】【京】【舉】【行】【,】【主】【辦】【方】【正】【是】【中】【國】【民】【生】【銀】【行】【!俊臼臁俊鞠ぁ俊痉俊俊镜亍俊井a】【金】【融】【的】【業】【內】【人】【士】【應】【不】【陌】【生】【:】【民】【生】【銀】【行】【及】【其】【旗】【下】【包】【括】【民】【生】【加】【銀】【基】【金】【、】【民】【生】【加】【銀】【資】【管】【等】【諸】【多】【金】【融】【通】【道】【,】【扮】【演】【著】【當】【前】【很】【多】【中】【大】【型】【房】【企】【大】【額】【融】【資】【重】【要】【渠】【道】【!

【 】【 】【相】【對】【于】【金】【融】【!俊炯摇俊镜摹俊景l】【言】【,】【深】【處】【一】【線】【開】【發】【的】【頭】【部】【房】【企】【大】【佬】【更】【有】【發】【言】【權】【,】【也】【更】【接】【地】【氣】【!俊颈弧俊举N】【上】【“】【耿】【直】BOY【、】【中】【國】【好】【老】【鄉】【、】【白】【衣】【騎】【士】【、】【接】【盤】【俠】【”】【等】【鮮】【明】【標】【簽】【的】【融】【創】【中】【國】【董】【事】【長】【孫】【宏】【斌】【,】【應】【邀】【為】【此】【次】【金】【融】【年】【會】【獻】【上】【了】【《】【新】【形】【勢】【下】【融】【創】【中】【國】【的】【判】【斷】【和】【選】【擇】【》】【主】【題】【演】【講】【!

【 】【 】【以】【下】【是】【演】【講】【實】【錄】【:】

【 】【 】【“】【目】【前】【房】【地】【產】【政】【策】【環】【境】【,】【剛】【才】【盛】【司】【長】【說】【得】【特】【別】【好】【,】【經】【濟】【不】【依】【賴】【房】【地】【產】【,】【這】【是】【國】【家】【戰】【略】【,】【是】【一】【個】【已】【經】【上】【升】【到】【政】【治】【高】【度】【的】【國】【家】【戰】【略】【!

【 】【 】【為】【什】【么】【?】【因】【為】【這】【個】【行】【業】【太】【大】【了】【,】【房】【地】【產】【相】【關】【產】【業】【在】GDP【中】【占】【到】30%【,】【這】【個】【行】【業】【賣】【地】【收】【入】【加】【上】【稅】【收】【,】【占】【整】【個】【財】【政】【收】【入】40%【!俊具@】【個】【行】【業】【貸】【款】【占】【總】【信】【貸】【的】28.9%【,】【加】【上】【其】【他】【行】【業】【貸】【款】【用】【房】【地】【產】【做】【抵】【押】【的】【,】【是】50%【!俊舅俊疽浴俊具@】【個】【行】【業】【太】【重】【要】【,】【占】【用】【的】【資】【源】【已】【經】【太】【多】【了】【!

【 】【 】【我】【想】【說】【的】【,】【第】【一】【點】【改】【變】【經】【濟】【過】【度】【依】【賴】【房】【地】【產】【,】【是】【國】【家】【政】【治】【高】【度】【和】【長】【期】【戰】【略】【的】【選】【擇】【,】【我】【們】【要】【理】【解】【這】【次】【調】【控】【!俊竞堋俊径唷俊救恕俊菊J】【為】【現】【在】【的】【壓】【力】【那】【么】【大】【,】【什】【么】【時】【候】【能】【夠】【放】【松】【?】【我】【說】【不】【太】【可】【能】【!

【 】【 】【大】【家】【記】【得】2016【年】10【月】【份】【,】【那】【時】【候】【限】【價】【,】【很】【多】【人】【其】【實】【都】【誤】【判】【了】【,】【覺】【得】2017【年】【“】【兩】【會】【”】【以】【后】【就】【能】【放】【開】【,】【結】【果】【沒】【有】【放】【開】【!俊菊f】【十】【九】【大】【以】【后】【放】【開】【,】【結】【果】【沒】【有】【放】【開】【!俊菊f】2018【年】【“】【兩】【會】【”】【以】【后】【放】【開】【,】【還】【是】【沒】【有】【放】【開】【,】【一】【直】【等】【到】【今】【天】【,】【已】【經】【第】【四】【個】【年】【頭】【了】【,】【還】【是】【沒】【有】【放】【開】【!俊局鳌俊疽俊臼恰俊具@】【個】【行】【業】【確】【實】【太】【重】【要】【了】【,】【要】【理】【解】【新】【形】【勢】【!

【 】【 】【第】【二】【,】【未】【來】【房】【地】【產】【整】【體】【規】【!俊!俊緞偂俊静拧俊臼ⅰ俊舅尽俊鹃L】【說】【今】【年】53【點】【幾】【的】【城】【市】【化】【率】【,】【將】【來】【還】【要】【達】【到】80%【多】【,】2030【年】【到】【達】70%【,】【空】【間】【還】【是】【挺】【大】【的】【!俊疽弧俊緜】【是】【城】【市】【化】【需】【求】【,】【另】【外】【是】【改】【善】【性】【需】【求】【,】【你】【在】【座】【的】【每】【一】【個】【人】【,】【你】【身】【邊】【的】10【個】【人】【,】【肯】【定】【有】5【個】【人】【想】【要】【改】【善】【,】【你】【不】【換】【房】【子】【也】【能】【活】【著】【,】【但】【是】【都】【想】【換】【!

【 】【 】【今】【年】【行】【業】【規】【!俊敬蟆俊靖拧16【萬】【億】【左】【右】【,】【這】【個】【規】【!俊疚摇俊竟馈俊居嫛俊具】【會】【!俊境帧俊竞堋俊径唷俊灸辍俊!俊拘小俊緲I】【還】【有】【一】【個】【變】【化】【,】【到】15【萬】【億】【量】【級】【的】【時】【候】【,】【從】【增】【量】【市】【場】【往】【存】【量】【市】【場】【變】【!

【 】【 】2007【年】【的】【時】【候】【,】【這】【個】【行】【業】【是】3【萬】【億】【,】2008【年】【的】【時】【候】【降】【了】【一】【點】【,】2【點】【幾】【萬】【億】【!俊镜健俊玖恕2010【年】【的】【時】【候】【,】【是】4【點】【幾】【萬】【億】【,】【到】2011【年】【大】【概】5【萬】【億】【!俊緩摹2007【年】【到】2019【年】【,】【漲】【了】5【倍】【!俊緩摹2011【年】【到】【現】【在】【漲】【了】3【倍】【!

【 】【 】【所】【以】【,】【我】【們】【在】【座】【的】【開】【發】【商】【在】【這】【些】【年】【里】【面】【一】【直】【在】【搶】【占】【的】【是】【增】【量】【,】【有】【那】【么】【多】【增】【量】【,】【大】【家】【日】【子】【都】【好】【過】【!俊镜俊臼恰俊镜健俊玖恕俊粳F】【在】【,】【以】【后】【就】【是】【存】【量】【了】【,】【就】【是】【這】15【萬】【億】【存】【量】【,】【這】【個】【時】【候】【就】【難】【做】【了】【!俊緩摹俊敬蟆俊炯摇俊緭尅俊驹觥俊玖俊俊镜健俊緭尅俊敬妗俊玖俊俊,】【這】【其】【實】【是】【一】【個】【特】【別】【大】【的】【變】【化】【!

【 】【 】【再】【一】【個】【變】【化】【是】【,】【前】【一】【輪】【去】【庫】【存】【,】【這】【個】【調】【控】【是】【錯】【的】【,】【因】【為】【本】【來】【一】【線】【和】【二】【線】【庫】【存】【就】【很】【小】【,】【這】【一】【輪】【去】【庫】【存】【基】【本】【上】【把】【一】【二】【三】【線】【的】【庫】【存】【去】【沒】【了】【!

【 】【 】【然】【后】【,】2016【年】10【月】【份】【限】【價】【,】【限】【的】【是】【一】【二】【線】【城】【市】【,】【限】【的】【是】【強】【三】【線】【城】【市】【,】【現】【在】【已】【經】【沒】【什】【么】【庫】【存】【了】【,】【所】【以】【就】【發】【現】【倒】【掛】【!俊疽弧俊径俊揪】【城】【市】【通】【過】【去】【庫】【存】【加】【上】【限】【價】【,】【沒】【有】【風】【險】【,】【只】【要】【出】【來】【之】【后】【都】【搖】【號】【賣】【掉】【了】【!

【 】【 】【最】【大】【的】【問】【題】【,】【就】【是】【把】【風】【險】【擠】【到】【低】【線】【城】【市】【了】【,】【下】【面】【四】【五】【線】【城】【市】【、】【五】【六】【線】【城】【市】【,】【低】【線】【城】【市】【房】【價】【翻】【了】【一】【番】【,】【供】【應】【量】【增】【加】【很】【多】【!俊居小俊撅L】【險】【嗎】【?】【要】【看】【結】【構】【的】【話】【,】【風】【險】【大】【了】【去】【了】【!

【 】【 】【第】【三】【,】【今】【后】【負】【債】【總】【量】【管】【理】【情】【況】【下】【,】【想】【增】【加】【負】【債】【幾】【乎】【不】【可】【能】【!俊具@】【種】【管】【理】【下】【,】【行】【業】【的】【杠】【桿】【肯】【定】【在】【下】【降】【,】【再】【加】【上】【你】【限】【價】【,】【把】【整】【個】【行】【業】【的】【風】【險】【定】【住】【了】【!

【 】【 】【例】【如】【,】【我】【們】【的】【庫】【存】【大】【都】【在】【一】【二】【線】【城】【市】【,】【我】【沒】【想】【房】【價】【漲】【,】【但】【是】【地】【價】【漲】【得】【比】【房】【價】【還】【快】【!俊粳F】【在】【好】【就】【好】【在】【,】【調】【控】【已】【經】【把】【政】【府】【的】【期】【望】【值】【也】【調】【下】【來】【了】【,】【原】【來】【房】【價】【跌】【了】【,】【政】【府】【的】【地】【價】【不】【降】【,】【隨】【便】【出】【來】【的】【地】【價】【起】【價】【你】【算】【一】【下】【賬】【,】【都】【是】【虧】【錢】【的】【,】【而】【現】【在】【政】【府】【也】【慢】【慢】【把】【期】【望】【值】【也】【降】【下】【來】【了】【!

【 】【 】【所】【以】【,】【限】【房】【價】【對】【這】【個】【行】【業】【是】【好】【的】【,】【即】【使】【有】【泡】【沫】【也】【罷】【,】【沒】【有】【泡】【沫】【也】【罷】【,】【我】【們】【好】【(】h【à】o【,】【喜】【歡】【)】【干】【,】【最】【起】【碼】【風】【險】【性】【小】【!俊疚础俊緛怼俊鞠蕖俊緝r】【是】【把】【風】【險】【給】【弄】【好】【了】【,】【限】【負】【債】【總】【額】【是】【把】【杠】【桿】【率】【降】【下】【來】【,】【所】【以】【這】【個】【行】【業】【我】【覺】【得】【會】【更】【好】【一】【點】【!

【 】【 】【那】【么】【,】【什】【么】【樣】【的】【企】【業】【能】【發】【展】【好】【,】【其】【實】【還】【是】【看】【綜】【合】【!俊臼住俊鞠取俊臼恰俊編臁俊敬妗俊,】【庫】【存】【有】【問】【題】【的】【話】【,】【說】【不】【上】【綜】【合】【競】【爭】【力】【!俊疽颉俊緸椤俊痉俊俊镜亍俊井a】【的】【庫】【存】【很】【麻】【煩】【,】【掙】【點】【錢】【很】【難】【,】【虧】【錢】【特】【別】【容】【易】【!俊疽俊緬辍俊疽弧俊緜】【億】【的】【話】【特】【別】【難】【,】【但】【是】【虧】【一】【個】【億】【特】【別】【容】【易】【!俊救纭俊竟俊編臁俊敬妗俊居小俊締枴俊绢}】【,】【土】【地】【儲】【備】【不】【對】【,】【貴】【了】【,】【那】【基】【本】【上】【就】【別】【說】【綜】【合】【競】【爭】【能】【力】【了】【,】【就】【是】【能】【不】【能】【活】【著】【!

【 】【 】【第】【二】【,】【就】【是】【品】【牌】【、】【產】【品】【、】【服】【務】【,】【這】【是】【個】【綜】【合】【競】【爭】【力】【!

【 】【 】【要】【提】【高】【我】【們】【的】【綜】【合】【競】【爭】【力】【,】【先】【要】【看】【布】【局】【和】【土】【儲】【質】【量】【,】【因】【為】【這】【個】【行】【業】【分】【兩】【段】【,】【前】【面】【是】【投】【資】【,】【后】【面】【是】【做】【產】【品】【!俊就丁俊举Y】【做】【錯】【了】【的】【話】【,】【做】【什】【么】【產】【品】【都】【虧】【錢】【,】【所】【以】【布】【局】【和】【土】【儲】【很】【重】【要】【,】【然】【后】【再】【看】【產】【品】【和】【服】【務】【,】【當】【然】【這】【些】【都】【很】【難】【做】【!

【 】【 】【接】【著】【就】【是】【持】【續】【的】【降】【低】【負】【債】【率】【,】【我】【們】【有】【個】【綜】【合】【負】【債】【率】【目】【標】【,】【隨】【著】【利】【潤】【的】【增】【加】【、】【銷】【售】【額】【的】【增】【加】【,】【負】【債】【率】【很】【快】【會】【降】【下】【來】【!

【 】【 】【第】【三】【,】【就】【是】【堅】【定】【布】【局】【消】【費】【升】【級】【,】【像】【文】【旅】【、】【文】【娛】【、】【教】【育】【、】【醫】【療】【、】【大】【健】【康】【等】【等】【!

【 】【 】【我】【們】【一】【直】【是】【這】【么】【做】【的】【,】【有】【文】【旅】【、】【旅】【游】【,】【我】【們】【文】【旅】【是】【國】【內】【最】【大】【的】【,】【文】【化】【也】【在】【做】【!俊疽颉俊緸椤俊疚摹俊緤省俊臼恰俊敬蟆俊拘小俊緲I】【,】【教】【育】【是】【大】【行】【業】【,】【醫】【療】【是】【大】【行】【業】【,】【養】【老】【也】【是】【大】【行】【業】【,】【這】【方】【面】【的】【布】【局】【主】【要】【是】【為】【了】【五】【年】【以】【后】【、】【十】【年】【以】【后】【的】【事】【!俊酒洹俊緦崱俊,】【眼】【前】【都】【挺】【難】【掙】【錢】【的】【!俊疚摇俊緜儭俊疽俊緩摹俊救荨俊、】【穩】【健】【,】【還】【要】【講】【規】【!俊、】【講】【高】【質】【量】【增】【長】【!

【 】【 】【至】【于】【建】【議】【,】【我】【的】【建】【議】【很】【多】【,】【但】【是】【建】【議】【了】【也】【沒】【用】【,】【我】【想】【說】【幾】【點】【!

【 】【 】【首】【先】【對】【政】【府】【來】【說】【,】【房】【地】【產】【是】【一】【個】【太】【綜】【合】【的】【行】【業】【,】【我】【們】【這】【三】【年】【的】【調】【控】【主】【要】【就】【是】【一】【句】【話】【,】【房】【價】【不】【能】【漲】【!2016【年】10【月】【份】【的】【時】【候】【,】【有】【的】【城】【市】【房】【價】【已】【經】【漲】【起】【來】【了】【,】【比】【如】【漲】【到】【三】【萬】【,】【但】【是】【你】【限】【價】【八】【千】【,】【這】【樣】【很】【多】【城】【市】【就】【沒】【法】【干】【了】【!

【 】【 】【就】【算】【是】【限】【價】【,】【有】【的】【城】【市】【也】【得】【調】【,】【包】【括】【供】【地】【、】【包】【括】【容】【積】【率】【等】【等】【很】【多】【都】【需】【要】【調】【,】【這】【是】【綜】【合】【的】【事】【,】【說】【來】【話】【長】【我】【就】【不】【說】【了】【!

【 】【 】【對】【于】【開】【發】【商】【,】【一】【定】【不】【能】【把】【這】【次】【調】【控】【當】【成】【短】【期】【的】【,】【它】【一】【定】【是】【長】【期】【的】【,】【是】【國】【家】【戰】【略】【!俊灸恪俊菊f】【現】【在】【經】【濟】【壓】【力】【比】【較】【大】【,】【會】【不】【會】【還】【會】【放】【松】【?】【我】【覺】【得】【不】【會】【的】【!俊舅摹俊局小俊救俊緯俊疽选俊窘洝俊居小俊具@】【樣】【的】【政】【治】【定】【力】【了】【!俊玖怼俊就狻俊,】【現】【在】【總】【書】【記】【理】【論】【體】【系】【的】【核】【心】【就】【是】【以】【人】【民】【為】【中】【心】【,】【以】【人】【民】【為】【中】【心】【的】【話】【,】【房】【價】【就】【不】【能】【漲】【!

【 】【 】【此】【外】【,】【我】【給】【銀】【行】【提】【點】【建】【議】【:】

【 】【 】【第】【一】【,】【限】【貸】【款】【總】【量】【,】【但】【不】【能】【把】【按】【揭】【限】【得】【太】【狠】【了】【!俊粳F】【在】【我】【們】【有】11【萬】【億】【的】【開】【發】【貸】【存】【量】【,】2.4【萬】【億】【的】【債】【量】【,】【其】【中】【境】【外】【債】【大】【概】【有】1【萬】【多】【億】【,】【境】【內】【債】1.4【萬】【億】【!俊拘拧俊就小俊具】【有】2【萬】【億】【,】【還】【有】【其】【他】【資】【金】【,】【開】【發】【商】【手】【上】【的】【錢】【是】【超】【過】15【萬】【億】【的】【!

【 】【 】【你】【銷】【售】15【萬】【億】【,】【有】15【萬】【億】【的】【債】【肯】【定】【夠】【了】【!俊灸恪俊景选俊究偂俊玖俊俊鞠蕖俊咀 俊玖恕俊疽浴俊竞蟆俊,】【按】【揭】【現】【在】【的】【存】【量】【,】【到】630【的】【存】【量】【是】29【萬】【億】【,】【二】【手】【房】【有】9【萬】【億】【,】【一】【手】【房】19【萬】【億】【!

【 】【 】2017【年】【時】【整】【個】【按】【揭】【增】【了】2.8【萬】【億】【,】2018【年】【增】【了】【大】【概】3.9【萬】【億】【,】【今】【年】【上】【半】【年】【增】【了】2.2【萬】【億】【,】【到】9【月】【底】【增】【了】3.3【萬】【億】【,】【相】【當】【于】【今】【年】【整】【個】【按】【揭】【總】【的】【增】【量】4【萬】【億】【,】【按】【揭】【如】【果】【沒】【有】【增】【量】【的】【話】【,】【這】【個】【行】【業】【會】【很】【麻】【煩】【!

【 】【 】【所】【以】【,】【你】【可】【以】【限】【別】【的】【,】【但】【按】【揭】【這】【塊】【還】【得】【有】【點】【增】【量】【!

【 】【 】【第】【二】【個】【建】【議】【,】【你】【要】【支】【持】【并】【購】【!俊疽颉俊緸椤俊静ⅰ俊举彙俊臼恰俊窘狻俊緵Q】【風】【險】【最】【快】【的】【方】【法】【,】【有】【很】【多】【風】【險】【暴】【露】【出】【來】【,】【并】【購】【是】【解】【決】【風】【險】【最】【快】【的】【!俊救纭俊竟俊灸恪俊具】【不】【了】【銀】【行】【錢】【的】【話】【,】【從】【你】【違】【約】【到】【最】【后】【你】【把】【它】【拍】【賣】【掉】【,】【大】【概】【平】【均】【需】【要】【四】【年】【時】【間】【,】【快】【的】【話】【需】【要】【三】【年】【時】【間】【,】【但】【是】【并】【購】【的】【話】【三】【個】【月】【或】【者】【半】【年】【就】【解】【決】【了】【,】【所】【以】【并】【購】【是】【化】【解】【行】【業】【風】【險】【的】【最】【好】【方】【法】【!

【 】【 】【這】【個】【行】【業】【的】【風】【險】【就】【是】【經】【濟】【風】【險】【,】【就】【是】【金】【融】【風】【險】【!俊静ⅰ俊举彙俊臼恰俊净俊窘狻俊撅L】【險】【的】【手】【段】【,】【所】【以】【要】【支】【持】【并】【購】【!俊静弧俊竟堋俊臼恰俊緩摹俊绢~】【度】【上】【也】【好】【,】【還】【是】【并】【購】【貸】【也】【好】【,】【都】【要】【支】【持】【!

【 】【 】【第】【三】【個】【建】【議】【,】【還】【要】【支】【持】【頭】【部】【企】【業】【!俊緸椤俊臼病俊久础俊?】【不】【是】【因】【為】【我】【是】【頭】【部】【企】【業】【,】【這】【個】【行】【業】【的】【頭】【部】【企】【業】【,】【前】【五】【名】【市】【占】【率】【大】【概】【是】18%【,】【我】【估】【計】【在】【五】【年】【里】【,】【這】【個】【行】【業】【的】【前】【五】【名】【能】【占】【到】30%【!

【 】【 】【比】【如】【,】【汽】【車】【行】【業】【中】【國】【前】【五】【名】【是】51%【,】【啤】【酒】【行】【業】【是】73%【,】【空】【調】【行】【業】78%【,】【手】【機】【行】【業】83%【!俊疚摇俊緜儭俊具@】【個】【行】【業】【,】【前】【五】【名】【是】18%【,】【再】【過】【五】【年】30%【問】【題】【不】【大】【!俊绢^】【部】【企】【業】【對】【行】【業】【的】【穩】【定】【有】【好】【處】【,】【頭】【部】【企】【業】【我】【說】【的】【是】【前】100【名】【,】【所】【以】【支】【持】【頭】【部】【企】【業】【!俊尽薄

【責】【任】【編】【輯】【:】【李】【朝】【霞】

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